Panteret

Pantebrevstyper og begreb

Ordinært pantebrev

Et dokument indeholdende såvel gældsbrev som sikkerhedsstillelse i form af panteret i genstand eller ejendom.

Ejerpantebrev

Dokument hvorved ejer af fast ejendom erklærer at "skylde sig selv" et fikseret beløb. Dette tinglyses på ejendommen og tjener således til at sikre prioritetspladsen. Ejerpantebrevet er et negotiablet dokument.

Skadesløspantebrev

Dokument der stifter en panteret for så vidt angår én bestemt kreditor, for ét bestemt skyldforhold. Skadesløsbrevet er ikke-negotiablet og kan ikke overdrages(dog med undtagelse).

Panteret i tilbehør og bestanddele - TL §§ 37 og 38

Tilvækstlæren

Lejer eller forpagter af fast ejendom, der for egen regning har indført materialer i ejendommen(tilhørende en anden), kan ikke fjerne disse igen, hvis dette medfører fysisk skade på ejendommen.
Borttagelse kan med andre ord kun ske såfremt dette kan ske uden at skade ejendommen.

TL § 38

TL § 38

Når en bygning er opført, helt eller delvis, og når ledninger, varmeanlæg, husholdningsmaskiner eller lignende er blevet indlagt i bygningen på ejerens bekostning til brug for bygningen, kan særskilt ret over bygningens materialer og over nævnte tilbehør ikke forbeholdes, være sig som ejendomsret eller på anden måde. Tinglyst pantebrev i en ejendom omfatter uden særlig vedtagelse også dette tilbehør.

TL § 38 er præceptiv og angiver minimum af tilbehør som er omfattet af panteret i fast ejendom.

Ejendomsforbehold er en særskilt ret og kan ikke opretholdes efter at genstanden er indlagt i bygningen.

Omfattede ejendomme

Bygningerne kan være opført helt eller delvist.

Bygninger

• Anvendelsen er uden betydning. Således er såvel beboelses- som erhvervsejendomme omfattet.
• Udlejningsejendomme, parvelhuse, ejerlejligheder, andelsboligforeninger, bygninger på lejet grund.
• Uden betydning hvem der ejer ejendommen.

Specialejendomme

• Tilbøjelighed til at betragte større anlæg som bygninger.
  • Anlæg på sportspladser, transformatoranlæg, lignende tekniske anlæg.
• Der tages ikke hensyn til at bygningen kun kan anvendes til det dertil indrettede formål.
• Tilbehør skal falde ind under "bestanddele" for at være omfattet af TL § 38

Omfattede genstande

Løsøre som er bragt i forbindelse med ejendommen på en sådan måde at det er blevet en bestanddel af eller standardtilbehør til ejendommen, kan der ikke forbeholdes nogen særskilt ret over.

Genstande der er gravet ned er utvivlsomt blevet en bestanddel af fast ejendom, f.eks. korn, læggekartofler eller nedgravede olietanke.

Standardtilbehør er individuelt afgrænset med hensyn til den enkelte ejendom. Men skal normalt kunne anvendes på ejendommen selvom denne overgår til anden anvendelse end hidtil.

Tilbehør indlagt i ejendom for anvendelse af en særlig(ikke almindelig) anvendelse af ejendommen er ikke omfattet.

Bestanddele kan normalt ikke fjernes fra bygningen uden at volde skade herpå.

Hvad forstås ved "indlagt" i bygningen?

Genstanden skal være stationært anbragt i bygningen.

Der er ikke krav om at genstanden skal være taget i brug.

På "ejerens bekostning"

I lejeforhold er der krav om at udlejer skal have direkte eller indirekte bekostet genstanden.

Betaler lejer for genstanden, f.eks. nyt komfur, kan lejer tage genstanden med igen når lejemålet ophører.

Modifikationen hertil er tilvækstlæren, hvorefter genstanden ikke kan medtages hvis dette medfører væsentlig skade på ejendommen.

Aftales der at udlejer som følge af lejers erhvervelse af genstanden skal foretage et afslag i lejen, kan der siges at udlejer indirekte bekoster genstanden, hvorfor kravet om "ejerens bekostning" er opfyldt.

Gaver opfylder kriteriet, hvorimod udlånte genstande ikke opfylder.

Hvor ægtefællen bekoster, skal det fastslås om det ikke i realiteten er den anden som direkte eller indirekte bekoster genstanden. Omgåelseshensyn.

TL § 37

TL § 37

Hvor en fast ejendom varigt er indrettet med en særlig erhvervsvirksomhed for øje, omfatter tinglyst pantebrev i ejendommen, når intet andet er aftalt, også det dertil hørende driftsinventar og driftsmateriel - derunder maskiner og tekniske anlæg af enhver art - og ved landejendomme tillige den til ejendommen hørende besætning, gødning, afgrøder og andre frembringelser, for så vidt de ikke udskilles ifølge en regelmæssig drift af den pågældende ejendom.

Stk. 2. Er en ejendom forsikret, omfatter tinglyst panteret i ejendommen, når intet andet er aftalt, tillige det pantsattes forsikringssummer. Samme regel gælder det i stk. 1 nævnte tilbehør.

Stk. 3. Reglerne i stk. 1 og 2 gælder ikke for de i § 42 c nævnte køretøjer.

TL § 37 udgør et supplement til indgåede panteretsaftaler. Bestemmelsen er deklaratorisk og gælder "når intet andet er aftalt".

Skillelinien mellem § 37 og § 38 går ved hvad tilvækstlæren indregner under § 38. Det der ikke er omfattet af tilvækstlæren kan eventuelt være omfattet af § 37.

TL § 38 fastsætter et minimum for hvad panteretten omfatter. TL § 37 bestemmer omvendt den yderste grænse (maksimum).

Hvilke ejendomme er omfattet?

Ejendomme der er varigt indrettet med erhvervsvirksomhed for øje er omfattet.

Det er indretningen der er vigtig. Det er således ikke nok at der faktisk drives erhvervsvirksomhed fra ejendommen, hvis denne ligesåvel kunne anvendes til beboelse. Hvis ejendommen er helt uden erhvervspræg er den således ikke omfattet.

Der kræves blot at erhvervsvirksomheden ikke er uvæsentlig for ejendommen. Her lægges vægt på betydningen for salgsværdien af ejendommen.

Erhvervsvirksomhed udtrykker modsætningen til beboelsesejendom.

Det er underordnet hvornår ejendommen indrettes til erhverv.

Hvilke genstande er omfattet?

Tilbehørsgenstande der har karakter af driftsinventar og driftsmateriel.

Der er tale om en konkret vurdering om tilbehøret naturligt kan benyttes som driftinventar, -materiel.

• Omfattet
  • Grundinventar
  • Virksomhedens maskiner der er en del af driften.
  • Kontormaskiner og kontorinventar.
  • Forsikringssummer, erstatning
• Ikke omfattet
  • Goodwill, jf. U 1988.411 V
  • Råvarer, halvfabrikata og endelige produkter
  • Leveringsrettigheder.
  • Udlejningsgenstande.
  • Motorkøretøjer
    • Disse lyses i bilbogen.
    • Uregistrerede motorkøretøjer der anvendes internt på arbejdspladsen område er omfattet.

Entreprenørvirksomhed / rullende materiel

Hvor der er tale om et geografisk spredt virkeområde, er entreprenør materiel (maskiner) ikke omfattet.

Omvendt vil de formentlig være omfattet hvis der er tale om betjening af "lokalbefolkningen".

I forhold til landbrugsmaskiner, er der typisk tale om betjening af lokalbefolkning. Disse maskiner er ikke omfattet.

Særligt om landejendomme

En landejendom er en traditionel landbrugsejendom. Dette kan ikke udstrækkes nævneværdigt, f.eks. blev en minkfarm ikke anset for landejendom, jf. U 1995.362 H.

Besætningen omfatter ligeledes kun hvad der traditionelt hører til en "bondegård", heste, grise, køer og får.. og høns.

Høstede afgrøder omfattes af TL § 37. Indtil høstningen er afgrøderne plantet i jorden og er derved en bestanddel af ejendommen og omfattet af TL § 38.

Udskillelse ifølge en regelmæssig drift

Der skal være tale om en udskillelse og ikke udskiftning. Således er sale and lease back ikke en udskillelse, hvorfor sådanne genstande fortsat vil være omfattet af panteretten.

Der kræves at ejendommen har tilbehør i et sådant omfang, at ejendommen kan drives forsvarligt.

Forholdet mellem rettighedhavere i fast ejendom

TL §§ 40 - 41. Panteret kapitel 10

Kreditorforfølgning

Arrest

Arrest definition

Foreløbigt sikringmiddel for et pengekrav. Skyldneren mister ved arresten retten til at råde over ejendommen.

Arresten opnår prioritet på sidstepladsen.

Arresten skal respekteres af aftaleerhververe, men ikke af kreditorer, jf. KL § 31, stk. 3. Arrest bortfalder efter KL § 31, stk. 3, ved konkurs. Arrest benyttes kun hvor der ikke er grundlag for et udlæg.

Efterfølgende oprettelse af pantebrev i ejendommen skal respektere arresten. TL § 1.

Udlæg kan overtage arrestens plads, selvom der er efterstående pantebreve.

Indfriet udlæg skal kun aflyses hvis udlægshaver er den samme som arresthaver. Er udlæg sket af en anden kreditor end den der har foretaget arrest, skal udlægget ikke aflyses.

Panteret i løsøre

Motorkøretøjer

Hvilke køretøjer?

TL § 42c: "motorkøretøjer, påhængs- og sættevogne til biler samt campingvogne".

Også "rullende materiel" er omfattet. Fx. registrede entreprenørmaskiner.

Uden for falder: traktorer, motorredskaber, andre påhængsredskaber end campingvogne, sidevogne til motorcykler, knallerter.

Hvilke rettigheder kan tinglyses?

Ejendomsforbehold og underpant kan og skal tinglyses for at opnå beskyttelse mod godtroende aftaleerhververe, jf. TL § 42d, stk. 1.

Kilder

• Panteret, 2. udg.