Lejeret

Introduktion til lejeretten.

Leje af fast ejendom.

Generelt

Brugsret:

• Ret til at råde over en andens formuegode.
  
  • Leje = hvor der betales vederlag.
    
  • Lån til brug = hvor der ikke betales vederlag. DL 5-8-1.
    
• Berettigede har formuegodet i sin besiddelse i en aftalt periode.
  
• Skaber personlig ret for den berettigede. (Medmindre andet er aftalt)
  
• Berettigede kan udøve almindelig faktisk råden over formuegodet. Det skal anvendes til dets formål.
  
• Ikke retlig råden over formuegodet.
  
  • Fremleje og især salg og pantsættelse kræver hjemmel (lov eller aftale).
    

Servitut:

• Råderet over fast ejendom.
  
• Ikke forbundet med besiddelse.
  
• Ret til at råde begrænset over en andens faste ejendom.
  
• Eller kræve den faste ejendom opretholdes i en bestemt tilstand.
  
• Fx. færdselsret over grunden, krav om maksimal højde på bevoksning eller bebyggelse.
  

Lejeforholdets karakteristik

• Gensidigt bebyrdende.
  
  • Begge parter forpligtet til at erlægge en ydelse, disse ydelser er vederlag for hinanden.
    
  • Udlejer skal stille det lejede til rådighed.
    
  • Lejer skal betale det aftalte vederlag.
    
  • Udlejer kan kun udøve de i lejeloven fastsatte misligholdelsesbeføjelser.
    
• Vedvarende.
  
  • Udgangspunktet er tidsubegrænset, indtil opsigelse med vis varsel.
    
  • Uopsigelighed kan aftales.
    
  • Lejeloven rummer princip om uopsigelighed = visse krav skal være opfyldt for opsigelse.
    
  • Lejeforholdet kan dog være tidsbegrænset. Kan kun opsiges i perioden hvis dette er aftalt.
    

Retskilder

• Parternes aftale.
• Lejeloven.
  
• Erhvervslejeloven.
• Diverse særregler.
• Lovgivningen suppleres af den almindelige obligationsret.
• Retspraksis. Skal læses under hensyntagen til præceptive og deklaratoriske regler, samt et adskillige ændringer i tidernes løb.

Anvendelsesområde

Lejelovens anvendelseområde er defineret i LL §§ 1 og 2. LL gælder for leje og fremleje af hus og hurum. Uanset om lejen betales med penge eller andet end penge, f.eks. arbejde (vicevært). Vederlagsfri brug, hvor ingen "modydelse" erlægges, er ikke omfattet.

Ved blandede lejeaftaler finder lejeloven anvendelse. Erhvervslejeloven finder anvendelse på erhvervsdelen, såfremt denne er fysisk adskilt fra beboelseslokalerne, jf. ELL § 1, stk. 2 og LL § 2, stk. 4.

Det er den aftalte anvendelse og ikke den faktiske der er afgørende, jf. U 2003.2603 Ø.

Bestemmelserne er som udgangspunkt deklaratoriske hvor præceptivitet ikke er angivet. (Sidste bestemmelse i hvert kap. angiver de præceptive bestemmelser)

Uden for lejelovgivningens rammer er der fuld aftalefrihed.

Hus, husrum eller lokaler

Lejemål efter lejeloven skal angå hus eller husrum, og dermed have en tilknytning til fast ejendom.

Udenfor lejeloven falder f.eks. parkeringsplads, der ikke er en separat garage, ubebyggede arealer, stalde, stadepladser, både og fly, uanset anvendelse.

Erhvervslejeloven omfatter lokaler, der udelukkende anvendes til andet end beboelse. F.eks. industri, lokaler til børnepasning, gratis rådgivning, sportsaktiviteter.

Lejeaftalen

Ikke et krav at der skal oprettes en lejekontrakt, medmindre dette ønskes, jf. LL § 4.

Indgås lejeaftalen på blanket, skal bestemmelser der stiller lejer dårligere end efter loven, fremhæves, jf. LL § 5, stk. 1.

Blanketter skal autoriseres.

Lejeaftalens beskyttelse

Lejers rettigheder efter lejeloven er gyldige mod enhver uden tingslysning, jf. LL § 7, stk. 1.

Kontraktsbestemte rettigheder, der går ud over lejeloven, skal tinglyses for at modstå ekstinktion fra godtroende omsætningserhverver, jf. TL § 1. Køber vil i praksis være i ond tro hvis han har fået adgang til lejekontrakterne.

Forudbetalt leje, depositum, indkud m.v. der overstiger ½ års leje, skal dog tingslyses for at åbne beskyttelse, jf. LL § 7, stk. 1, 2. pkt.

Kilder

• Formueretlige emner, 5. udgave.