Forskel mellem versioner af "Lejeret"

Nuværende version fra 9. sep 2009, 12:51

Introduktion til lejeretten.

Leje af fast ejendom.

Generelt

Brugsret:

• Ret til at råde over en andens formuegode.
  
  • Leje = hvor der betales vederlag.
    
  • Lån til brug = hvor der ikke betales vederlag. DL 5-8-1.
    
• Berettigede har formuegodet i sin besiddelse i en aftalt periode.
  
• Skaber personlig ret for den berettigede. (Medmindre andet er aftalt)
  
• Berettigede kan udøve almindelig faktisk råden over formuegodet. Det skal anvendes til dets formål.
  
• Ikke retlig råden over formuegodet.
  
  • Fremleje og især salg og pantsættelse kræver hjemmel (lov eller aftale).
    

Servitut:

• Råderet over fast ejendom.
  
• Ikke forbundet med besiddelse.
  
• Ret til at råde begrænset over en andens faste ejendom.
  
• Eller kræve den faste ejendom opretholdes i en bestemt tilstand.
  
• Fx. færdselsret over grunden, krav om maksimal højde på bevoksning eller bebyggelse.
  

Lejeforholdets karakteristik

• Gensidigt bebyrdende.
  
  • Begge parter forpligtet til at erlægge en ydelse, disse ydelser er vederlag for hinanden.
    
  • Udlejer skal stille det lejede til rådighed.
    
  • Lejer skal betale det aftalte vederlag.
    
  • Udlejer kan kun udøve de i lejeloven fastsatte misligholdelsesbeføjelser.
    
• Vedvarende.
  
  • Udgangspunktet er tidsubegrænset, indtil opsigelse med vis varsel.
    
  • Uopsigelighed kan aftales.
    
  • Lejeloven rummer princip om uopsigelighed = visse krav skal være opfyldt for opsigelse.
    
  • Lejeforholdet kan dog være tidsbegrænset. Kan kun opsiges i perioden hvis dette er aftalt.
    

Retskilder

• Parternes aftale.
• Lejeloven.
  
• Erhvervslejeloven.
• Diverse særregler.
• Lovgivningen suppleres af den almindelige obligationsret.
• Retspraksis. Skal læses under hensyntagen til præceptive og deklaratoriske regler, samt et adskillige ændringer i tidernes løb.

Anvendelsesområde

Lejelovens anvendelseområde er defineret i LL §§ 1 og 2. LL gælder for leje og fremleje af hus og hurum. Uanset om lejen betales med penge eller andet end penge, f.eks. arbejde (vicevært). Vederlagsfri brug, hvor ingen "modydelse" erlægges, er ikke omfattet.

Ved blandede lejeaftaler finder lejeloven anvendelse. Erhvervslejeloven finder anvendelse på erhvervsdelen, såfremt denne er fysisk adskilt fra beboelseslokalerne, jf. ELL § 1, stk. 2 og LL § 2, stk. 4.

Det er den aftalte anvendelse og ikke den faktiske der er afgørende, jf. U 2003.2603 Ø.

Bestemmelserne er som udgangspunkt deklaratoriske hvor præceptivitet ikke er angivet. (Sidste bestemmelse i hvert kap. angiver de præceptive bestemmelser)

Uden for lejelovgivningens rammer er der fuld aftalefrihed.

Hus, husrum eller lokaler

Lejemål efter lejeloven skal angå hus eller husrum, og dermed have en tilknytning til fast ejendom.

Udenfor lejeloven falder f.eks. parkeringsplads, der ikke er en separat garage, ubebyggede arealer, stadepladser, både og fly, uanset anvendelse.
Hvis det er lejeren, der for egen regning har opført lokaliteterne på lejet, ubebygget areal, bringes forholdet ikke derved ind under loven, jf. Karnovs note til LL § 1, stk. 1.

Erhvervslejeloven omfatter lokaler, der udelukkende anvendes til andet end beboelse. F.eks. industri, lokaler til børnepasning, gratis rådgivning, sportsaktiviteter.

Lejeaftalen

Ikke et krav at der skal oprettes en lejekontrakt, medmindre dette ønskes, jf. LL § 4.

Indgås lejeaftalen på blanket, skal bestemmelser der stiller lejer dårligere end efter loven, fremhæves, jf. LL § 5, stk. 1.

Blanketter skal autoriseres.

Lejeaftalens beskyttelse

Lejers rettigheder efter lejeloven er gyldige mod enhver uden tingslysning, jf. LL § 7, stk. 1.

Kontraktsbestemte rettigheder, der går ud over lejeloven, skal tinglyses for at modstå ekstinktion fra godtroende omsætningserhverver, jf. TL § 1. Køber vil i praksis være i ond tro hvis han har fået adgang til lejekontrakterne.

Forudbetalt leje, depositum, indkud m.v. der overstiger ½ års leje, skal dog tingslyses for at åbne beskyttelse, jf. LL § 7, stk. 1, 2. pkt.

Lejens størrelse

Erhvervslejemål

Lejens størrelse aftales af parterne.

I mangel af aftale udgør lejen hvad der svarer til markedslejen, jf. ELL § 9, stk. 2.

Markedsleje fastsættes under hensyn til vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Regulering af lejen kan ske hvis lejen er væsentlig højere eller lavere end markedslejen, jf. ELL § 13. Regulering kan ske med 4 års mellemrum startende fra lejeforholdets begyndelse.

Genforhandling af vilkår...

Har udlejer forbedret det lejede kan lejen forlanges forhøjet, svarende til den forøgede brugsværdi, jf. ELL § 31, stk. 1.

Beboelseslejemål

Er lejemålet beliggende i kommune hvor boligreguleringsloven er gældende, fastsættes lejen som udgangspunkt som omkostningsbestemt leje under hensyn til ejendommens driftudgifter og afkastet af ejendommens værdi.

I øvrigt fastsættes lejen efter aftale, til det lejedes værdi.

Det lejedes værdi udgør det beløb, som lejemålet efter beliggenhed, art, stand og størrelse er værd. Sammenligneligt med andre lejemål og ikke med markedslejen.

Lejeforhøjelse kan tidligst finde sted efter 2 år. I tidsbegrænsede lejemål, kun efter aftale.

Mangler, vedligeholdelse og brug

Er lejeforholdet ikke i den aftalte stand kan lejer gøre misligholdelsesbeføjelser gældende.

Udlejer skal straks efter påkrav om udbedring af forhold afhjælpe manglerne. Sker dette ikke straks, kan lejer lade arbejdet udføre for udlejers regning, jf. LL § 11 og ELL § 18.

Ved forringet brugsværdi kan forlanges forholdsmæssigt afslag indtil manglerne er udbedret.

Lejer kan hæve aftalen hvis afhjælpningspligten ikke opfyldes straks eller ikke kan ske inden rimelig tid, og der foreligger en væsentlig mangel, eller svig fra udlejers side.

Reklamationsfristen er 2 uger fra lejemålet begyndelse, for mangler der kan anerkendes ved sædvanlig agtpågivenhed.

Vedligholdelse udvendig og indvendigt påhviler udlejer, medmindre andet er aftalt. Låse og nøgler påhviler dog lejer, jf. LL § 20.

Der kan/skal afsættes penge på en særlig vedligeholdelseskonto, jf. LL §§ 22-23.

Lejer skal behandle det lejede forsvarligt og er erstatningsansvarlig for egen adfærd og for andre som lejer har givet adgang til det lejede, jf. LL § 25

Afståelse og fremleje

Afståelsesret

En ret for lejer til at overdrage lejemålet til en anden lejer, således at den oprindelige lejer frigøres fra lejekontrakten, som den nye lejer indtræder i.

For erhvervslejemål er der deklaratorisk ret til afståelse, jf. ELL § 55.

For beboelseslejemål kræves udlejers samtykke.

Udlejer kan frit sælge ejendommen uden lejers samtykke. Salget kan være omfattet af en tilbudspligt. Lejers rettigheder ud over lejelovens, kan eksstinkveres hvis ikke tinglyst og øvrige betingelser for ekstinktion er til stede.

Erhvervslejemål

Afståelse

Udganspunktet er at lejer har afståelsesret, jf. ELL § 55, stk. 1, medmindre andet er aftalt.

Den nye lejers virksomhed skal rummes af bestemmelsen om lejemålet anvendelse. (F.eks. være fra samme branche).

Lejemålet overtages af den nye lejer på uændrede vilkår. Udlejer kan kun modsætte sig, hvis væsentlige grunde dertil. F.eks. dårlig økonomi, eller dårlig branchekenskab.

Den nye lejer skal hæfte på minimum samme grundlag som afstående. Selskab uden begrænset hæftelse kan ikke afstå til selskab med begrænset hæftelse.

Uberettiget overdragelse giver udlejer hæveadgang.

Genindtrædelse i lejemålet kan finde sted hvis den nye lejer misligholder eller opsiger lejemålet. Genindtrædelsen er betinget af at afstående lejer har et tilgodehavende hos den nye lejer.

Afstående lejer frigøres for fremtidige forpligtelser, men sandsynligvis også fra eksisterende restancer.

Fremleje

Fremleje definition

Lejers ret til at overlade brugsretten til en anden, således at retsforholdet mellem lejer og udlejer ikke berøres.
Aftaleforholdet mellem udlejer og lejer består. Der etableres en ny aftale mellem fremlejegiver og fremlejetager.
Fremlejetager kan ikke opnå bedre ret end fremlejegiver. Aftales sådanne rettigheder kan dette medføre misligholdelse af hovedlejemålet.
Fremlejetager nyder ikke beskyttelse efter LL § 7, stk. 1 og ELL § 6, stk. 1.

Erhvervslejeloven indeholder ikke bestemmelser om fremleje. Lejer har ikke krav på at kunne fremleje eller udlåne sine lokaler, medmindre det er aftalt.

Beboelseslejemål

Afståelse

Lejer har ikke ret til afståelse af beboelseslejemål, medmindre det er aftalt.

Fremleje

Lejer af beboelseslejemål har ret til at fremleje hele eller dele af sit lejemål, når betingelserne i LL §§ 69 og 70 er opfyldt.

Altid ret til at fremleje op til halvdelen af sin bolig, jf. LL § 69, stk. 1.

Kan fremleje op til 2 år, hvis fravær skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse e.l..

Udlejer kan modsætte sig.

Opsigelse

Lejeforhold kan som udgangspunkt frit opsiges.

Der kan være aftalt uopsigelighed fra lejers side eller tidsbestemt lejemål, hvor der således ikke kan opsiges.

Udlejer kan alene opsige hvis betingelser i lejelovgivningen er opfyldt. LL §§ 82-84.

Udlejers opsigelsesgrund skal angives i opsigelsen. Vil lejer ikke godkende, skal han gøre indsigelser inden 6 uger, hvorefter udlejer må tage sagen til boligretten.

Erhvervslejemål

Lejer kan som udgangspunkt frit opsiges, medmindre der er aftalt uopsigelighed eller tidsbestemt lejemål.

Lejers opsigelsesvarsel er almindeligvis 3 måneder, jf. ELL § 64.

Udlejer kan opsige med 1 års varsel, hvis han selv ønsker at benytte det lejede. Desuden hvis der skal ombygges eller nedrives.

Fraflytter lejer uanset der er aftalt uopsigelighed, har udlejer tabsbegrænsningspligt og skal derfor søge lejemålet genudlejet.

Tidsbestemte lejemål kan alene opsiges hvis dette er bestemt. Anvendes lejemålet i mere end 3 måneder efter udløbet, anses tidbegrænsningen for ophørt.

Erhvervsbeskyttet lejer

Lejer der driver erhvervsvirksomhed fra lokalerne, og hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden.

Erhvervsbeskyttet lejer kan alene opsiges hvis rimeligt ud fra parternes forhold. Der tages hensyn til

• Hvor længe lejer har drevet virksomhed fra lokalerne.
• Lejers forbedringer af lokalerne.
• Værdien af kundekredsen. <-- Vægten ligger her.

Der tages ikke hensyn til

• Lejers særlige indretning af lokalerne.
• Vanskeligheden ved at skaffe andre egnede lokaler.

Beboelseslejemål

Lejer kan frit opsige beboelseslejemål.

Opsigelsesvarsel er 3 måneder, medmindre andet er aftalt eller der aftalt tidsbestemt lejemål, jf. LL § 86.

Udlejer kan opsige med hjemmel i LL §§ 82 og 83. Udlejer har genhusningspligt, jf. LL § 85.

Udlejer har tabsbegrænsningspligt og skal genudleje, hvis lejer fraflytter inden opsigelsesfristens udløb.

Ophævelse

Primære hævegrunde

• Manglende betaling
• Retsstridig benyttelse
• Manglende adgang for udlejer
• Vanrøgt
• Tilsidesættelse af god skik og orden.

Har lejer ikke betalt pligtig pengeydelse, skal udlejer afgive et påkrav om betaling. Påkravet skal udtrykkeligt angive at lejeforholdet kan ophæves. Påkravet afgives efter sidste rettidige betalingsdag, hvilket er 3 hverdage efter forfaldsdag, jf. LL § 33. Lejer har 3 hverdage til at betale restancen efter påkravet.

Forholdet der lægges lejer til last skal være væsentligt.

Fraflytning

Lejer skal aflevere det lejede i samme stand som ved overtagelsen. Undtagen almindeligt slid og ældelse som ikke er omfattet af lejers vedligeholdelsespligt.

Udlejer har 2 uger til at gøre krav gældende i beboelseslejemål, og 4 uger i erhvervslejemål.

Kilder

• Formueretlige emner, 5. udgave.